新土拍機制陸續呈現 重點城市進入“拿地搖號”時代

來源:中房網 2021-08-20 09:04中投網 A-A+

  8月6日,深圳成為首個中止第二批集中供地的城市,隨后上海、青島、濟南等城市跟進。直至8月18日,杭州和沈陽同日終止和延期第二輪集中供地中出讓的地塊后,已有16城推遲和調整了二輪集中土拍出讓時間與內容。

  第二輪土拍“變局”背后,與近期業內盛傳的自然資源部閉門會議中,對集中供地試點城市土地出讓政策調整有關。從已完成土拍調整的城市來看,調整內容集中于房企資質審查、資金來源,調整土拍規則及溢價上限。

  新的土拍機制已陸續呈現,多個城市的調整,印證了此前自然資源部的相關規定:單宗土地溢價上限不得超過15%;不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際地價;到達上限后通過搖號、一次性報價、競高標方案等方式決定土地歸屬。一個大的趨勢是,未來重點城市土拍將進入搖號時代。

  值得注意的是,競配建的土拍規則被更完善的制度所替代,未來在不競配建,加上溢價率15%上限約束,房地產企業不斷被壓縮的項目利潤空間也有望回歸合理水平,不同城市而言,此前被明顯壓制的深圳和杭州值得期許。

  01

  高比例配建大幅抬升實際地價

  隨著22個重點城市首輪集中土拍結束,一些變相抬高地價不穩定因素被放大。

  據CRIC梳理發現,首輪集中土拍的22城中,大部分城市土地競拍方式均采取了“限地價+競配建(自持)”,其中,僅北京、合肥和廣州三城對競配建做了明確的上限要求。對于土拍競爭激烈的城市而言,競配建比例甚至高達30%,高比例的配建壓縮了項目可售住宅面積,也變相太高了土地成交實際地價,房企的生存空間被擠壓。

  杭州、成都等熱點二線城市最為典型,已成交地塊中大部分項目到了競配建的要求,配建比例在30%以上的地塊不在少數。而杭州首輪集中成交的56宗商品住宅用地中,有41宗地有自持要求,如拱墅祥符單元宅地、臨安城東濱湖新區單元地塊的自持比例都超過30%以上。

  高比例配建或自持地塊,其名義地價與實際地價拉開較大差距,項目利潤空間遭明顯壓縮。以杭州拱墅祥符單元宅地為例,該宗地成交樓板價為17816元/平方米,名義地價看似不高,但該項目還有38%的自持要求,實際可售樓板價接近2.9萬元/平方米。

  CRIC進一步對22城首輪成交名義地價和考慮配建后的實際可售地價比對,發現深圳、成都、合肥、北京、杭州、無錫和廈門這7個城市實際可售樓板價均值均高出名義地價均值10%以上,其中深圳更是以39%的差距位居首位。而大部分城市首輪集中土拍成交均價超過2020年宅地成交價格,部分城市首輪成交實際地價漲幅更高,這明顯有悖于穩地價、穩房價、穩預期的要求。

  02

  溢價率15%+不設配建,拿地搖號成主流

  目前來看,這些中止或暫緩第二輪土地出讓的城市中,已有城市明確的新的土拍規則。比如天津計劃出讓的61宗宅地,除了對競買企業的開發資質和購地資金來源提出嚴格審查,同時調整最高溢價率全部控制在15%以內,新增搖號方式確定競得人。

  濟南在嚴控開發資質、馬甲、購房資金的同時,出讓方式由“限地價,競政府儲備性公有房”調整為 “限地價,抽簽確定競得人”,住宅用地設定最高限價,溢價率不超15%。

  從已公布最新土拍規則的城市來看,基本涵蓋房地產開發資質、競買人資金來源必須有自有資金、單宗住宅用地溢價率不得超高15%、在達到地價或溢價率上限時通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優建筑品質方式確定競得人等。

  預計接下來更多城市將重新調整土地出讓方式及土拍細節,設置最高限價以及搖號等將成為重要內容,重點城市將進入“拿地搖號”時代。

  03

  深、杭等多地利潤空間將釋放

  值得注意的是,倘若接下來重點22城的集中土拍均采取搖號、一次性報價、競高標方案等方式,整體地價走勢將進一步穩定,部分盈利空間明顯壓縮的城市項目利潤也會因此得到釋放。

  哪些城市將成為釋放利潤空間的主力?

  結合22城首輪成交地價與實際地價差距以及首輪成交溢價水平來看,CRIC將這些城市分為了三大類:高溢價、高配建比例的城市;低溢價、高配建比例或高溢價、低配建比例的城市;低溢價、低配建比例的城市。

  這三類城市中,高溢價、高配建比例的城市成交項目利潤空間釋放最大,利潤漲幅基本可以在20%以上。低溢價、高配建比例或高溢價、低配建比例的城市利潤空間也將會有一定幅度的釋放,漲幅大多約在15%以內。而低溢價、低配建比例的城市利潤空間則較此前無較大變化。

  具體城市而言,深圳、杭州、廈門、合肥、寧波等城市是高溢價、高配建比例的典型。以深圳為例,其首輪集中土拍成交溢價率高達31%,部分熱點地塊最高限價成交,溢價率達到45%,加上人才房配建要求,深圳首輪集中成交地塊實際可售樓板價平均高達2.51萬元/平方米。假設按照溢價率15%封頂,在不競配建的條件下,首輪成交地塊可售樓板價平均則降至約1.5萬元/平方米,拿地成本減少五成以上。

  此外,對于配建比例極高的成都、北京和溢價率最高的重慶而言,土拍規則調整下利潤空間釋放幅度多在15%以內。以成都為例,首輪集中土拍成都出讓地塊溢價率上限多在10%以內,平均溢價率僅有7%,但成交地塊平均自持比例高達16%,因此成都首輪成交地塊實際可售樓板價平均達12173元/平方米,較名義成交地價高出了28%。若不競配建后,即使成都將溢價率上限調升至15%,成交項目利潤空間也會提升兩成左右。重慶作為首輪集中土拍成交平均溢價率最高的城市,“價高者得”的出讓方式下,市區成交地塊平均溢價率高達43%,若溢價率上限為15%,首輪成交項目的平均遞交較調整前至少下降24%,利潤空間也會相應提升。

  青島、長春、蘇州、上海這些本身就是低溢價和低配建的城市,利潤空間變化不大。

  整體來看,一旦土拍新規“靴子落地”,溢價率不超過15%和地價上限后采取搖號、一次性報價、競品質等方式決定土地歸屬,在房價穩定的前提下,超過一半的城市接下來成交項目的利潤空間較首輪都將有所提升,同時也有利于緩解房地產企業的成本壓力。

  接下來,深圳、杭州等熱點城市將迎來優質用地的拿地機會,而那些首輪集中拍地中熱度較高、競配建比例較高的城市,單位拿地成本預計較此前可減少兩成,二三輪集中拍地時值得重點關注。

  值得注意的是,在新的土拍規則下,土地市場或將長期出現低中簽率與流拍并存的冷熱不均現象,這對地方政府尤其是像長沙、鄭州這類城市,在確定供地結構和出讓條件設置上提出了較高的要求,防止出現大規模流拍的現象。

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