房地產行業:供地規則面臨優化 龍頭估值修復空間顯著

來源:首創證券 2021-08-20 20:17中投網 A-A+

   上周天津、青島、福州、上海相繼推遲第二批土拍時間,天津及福州上限溢價率降至15%,競拍規則由“限地價+競自持”改為“限地價+搖號”。由于年內首批土拍溢價率高企,房企實際拿地利潤空間持續壓縮,加上監管層面要求房企拿地銷售比不能超過40%的限制,房企參拍動力受到較大影響,因此各地第二輪土拍預計將遵循不提高房企實際拿地成本的原則,控制溢價水平并針對住房品質提出具體要求,保障房企一定的利潤空間。

  統計局公布前7月多項行業數據指標下降,單月銷售年內首度負增長,房價漲幅收斂,7月居民中長貸新增3974億元,同比少增2093億元,下半年按揭額度偏緊的局面較難改善,多個重點城市房貸利率有所上調,需求端資金環境持續收緊,預計8月銷售增速將繼續下降。銷售放緩和拿地空窗期等因素共同導致新開工依舊延續弱勢,結合施工強度的降低使得投資端下行明顯,同時房地產非標融資管控趨嚴,房企到位資金增速持續回落。

  利潤率預期改善,龍頭個股估值修復空間顯著。盡管我們認為各項指標的下降并不意味著中期維度政策預期的轉向,但土拍市場規則的優化令市場悲觀情緒邊際緩解,行業后續需重點關注第二&三輪土拍變化趨勢,房地產企業利潤率有望迎來底部向上的拐點,中長期來看行業生態將有利于龍頭房企實現業績的穩步增長,選股層面則更加關注龍頭房企低杠桿以及資金成本的優勢,當前階段估值向上的修復空間顯著。繼續推薦萬科A、保利地產、金地集團、新城控股。

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