上海房地產市場特別是二手房市場降溫明顯

來源:中國經營報 2021-08-21 12:51中投網 A-A+

  “三價取其低”、二手房核驗價、上調房貸利率……近期,上海房地產調控政策頻繁密集加碼,使得上海樓市在逐漸步入穩定期的同時,也讓即將入市的買賣雙方重新調整了心理預期。

  “穩房價仍需持續用力,調控成效逐步顯現。”7月底,上海市發改委主任華源指出,今年上半年,上海市市場化新建商品房和二手存量住房成交量同比增速較一季度明顯回落,房地產市場量價齊升的上漲勢頭初步回落。

  進入今年下半年以來,上海市再度從交易成本、需求端和金融端等多個維度發力,連續出臺了一系列房地產調控新規,政策影響也“立竿見影”地體現在了交易價格上。8月16日,國家統計局發布的數據顯示,上海二手住宅銷售價格和新建住宅價格在今年7月份分別環比上漲0.7%和0.4%,漲幅分別同比6月份回落0.3個百分點和0.1個百分點。

  記者在采訪中發現,上海房地產市場特別是二手房市場降溫明顯。以位于上海市浦東新區的梅園三村小區為例,據中介工作人員介紹,小區有房源在年初的價格達680萬元左右,但由于行情不好、房主又著急變現買新房,掛牌價格在多次下調后已降到490萬元左右,降價幅度接近200萬元。

  對于調控政策的落實情況和影響等問題,上海市房屋管理局辦公室相關負責人在接受記者采訪時表示:“目前政策的細則已經全部公布,我們也將嚴格按照這些政策執行,穩住上海樓市的預期。”

  清網行動整頓“虛高掛牌”

  “房源正在核驗,請進屋咨詢。”在梅園三村小區附近的一家房屋中介門店玻璃門上張貼著這樣一張A4紙打印的告示牌。和此前相比,各門店貼滿色彩艷麗的大幅精選房源告示牌的景象已不見蹤影。

  這是記者近日在浦東新區多地走訪看到的新變化。梅園三村小區一家房屋中介門店負責人告訴記者:“自從二手房的價格需要進行核驗之后,精選房源展示牌已經不讓擺放。近期,城管工作人員已多次來各家門店探查,不符合核驗價格的房源一律不讓掛牌展示,而且之前在街上‘拉客’的行為也被禁止了。”

  7月9日,上海針對二手房市場發布新政策,要求在已實施房源掛牌核驗的基礎上,增加價格信息核驗環節。按照最新規定,上海市房地產交易管理部門將以市場真實價格為依據對每套房源掛牌價格進行核驗,沒有通過核驗的房源不得對外公開展示。

  彼時,上海房屋狀況信息中心表示,已通知11家頭部經紀機構,在接下來的一周內對全市二三十萬套存量二手房掛牌房源集中“清網”,虛高房源立即下架,包括線上和線下門店都不能展示;而需要再次上架的房源以及新增掛牌房源,都必須通過真實價格核驗環節。

  二手房價格核驗制度對房源“虛高掛牌”現象的“管控”效果明顯。以鏈家網為例,有數據顯示,該網站在價格核驗前大約有2.8萬套掛牌房源,在7月19日核驗價施行當日則只剩1.3萬套,多區域的房源紛紛下架。上海鏈家數據也顯示,新政策推行后房源掛牌價格環比下降了8%。

  記者同時注意到,在新天地、前灘、北外灘、大虹橋徐涇和滴水湖等板塊,價格虛高明顯的掛牌房源也正在不斷下架,部分小區甚至出現了“零掛牌”現象。例如,在價格核驗制度實施之前,中糧前灘海景壹號小區有多套價格為20萬元/平方米的二手房源在鏈家平臺上掛牌售賣,但目前已經全部下架。

  該區域內的中介人員告訴記者:“除了海景壹號,在前灘代表小區中還有晶耀名邸、東方悅耀和東方逸品等小區的房源因為價格太高,無法通過核驗,現在都不能掛牌顯示了。”

  在對掛牌價格進行管控的同時,上海二手房交易市場也出現了“陰陽價”現象,即掛牌核驗價與實際成交的網簽價的差距多達幾百萬元。對此,上海房地產交易中心工作人員也向記者表示:“實際交易的網簽價是可以與核驗價不一致的,不影響交易。”

  此外,部分因掛牌價過高而“下架”的房源仍在交易。如鏈家平臺的工作人員王鳴(化名)便向記者展示了鏈家“內網”的房源信息。其中,陸家嘴國際華城小區內房源單價為15萬元/平方米,總價皆在2000萬元左右。王鳴表示:“這個小區房源因價格太高無法通過核驗,但在鏈家是有在售房源的,只是‘外網’不展示而已。”

  壓縮購房貸款“杠桿”空間

  “買賣雙方以高于核驗掛牌價的其他價格成交,也能夠進行網簽,但要注意稅務部門在審稅時是否會認可該價格。”上海房地產交易中心工作人員向記者表示,稅務局的核定價可能會與實際網簽價存在較大差距。

  8月6日,上海再次推出二手房屋抵押貸款政策,宣布上海各銀行在審核銀行房貸時,將依據稅務核定價、網簽價和銀行評估價三者中的最低價格審批貸款額度。交通銀行上海分行營業部貸款中心的工作人員也向記者確認表示:“在8月6日當日及之后進行網簽的房源,都要進行三個價格的核驗。而在這之前已經完成網簽的則按照原來政策,只審核網簽價和銀行評估價。”

  在業內人士看來,此舉對于需要貸款購買二手房的購買者而言,增加了首付比例和購房壓力,壓縮了購房貸款的“杠桿”空間。

  同時,為了進一步“降杠桿”,上海市在7月24日全線上調了房貸利率。近日,中國銀行和交通銀行等大型國有銀行上海分行營業部貸款中心負責人向記者確認:“上海首套房貸利率已經從原先的4.65%上調至5%,二套房貸利率則從5.25%上調至5.7%。”

  對于此次上海金融機構上調房貸利率影響,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者指出,這充分說明上海已經出現了房貸“收緊潮”。“首先,會影響購房者的購房成本,即按揭貸款成本。貸款政策收緊后,客觀上對于二套房市場影響更大,有助于進一步穩定市場,同時也使得后續房價趨穩空間更大。”

  此外,上海多家銀行在剛進入下半年便已經對外表示:“放款時間不定”。中國銀行上海分行貸款部相關負責人在7月底告訴記者:“目前,從審批到放款要完成全部流程的話,可能得等到春節之后了。”

  而中信銀行上海分行貸款部門相關負責人則向記者強調稱:“在個人住房貸款業務方面,我行已經不直接向個人開放了。例如,在二手住宅貸款方面,我們目前只跟鏈家平臺合作,需要通過鏈家這個第三方進行擔保;而在新建住宅貸款方面,我們也只與部分開發商進行合作,比如目前我們和一些頭部房企都有合作。”

  上海某即將開盤項目的銷售人員也告訴記者:“現在貸款的確很難,我們也還沒有確定好合作的銀行。而且我們這邊未來的貸款額度也不會很多,貸款三成的放款會快一些,如果貸五成或以上,放款周期最起碼得半年以上。”

  調控風暴澆滅樓市“虛火”

  李立(化名)是上海市一家頭部中介機構的區域負責人,在其看來,目前上海房地產市場正蔓延“悲觀”情緒。

  “盡管目前愿意降價的房東占比不多,但是買房者的心理預期已經大幅下降了,絕大多數都在觀望。如今,上海房地產市場行情已經由去年的‘賣方市場’變成了‘買方市場’。”李立告訴記者,帶看量減少預示著未來成交量的增長缺乏動力,目前已經有同行開始轉行、部分中介門店也關閉了。

  而上海市7月份房地產交易數據也驗證了李立的說法。上海鏈家研究院監控數據顯示,7月份,上海市共成交二手房2.4萬套,環比下降15%,同比下降16%;成交套數是今年以來除受到春節影響的2月份之外成交最低的月份。此外,成交金額為819億元,環比下降13%,同比下降15%。

  與此同時,上海鏈家數據顯示,7月份帶看量環比下降了16%,并且已連續兩個月出現環比下跌的情況。鏈家發布的信息顯示,部分業主已經主動表示下調掛牌價格,后續成交價格可能會逐步下降。

  業內人士指出,二手房交易延緩導致了置換需求受限;與此同時,今年以來上海加大了新房供應量,進而降低了新房市場的恐慌性。在價格方面,由于加大了剛需房源的供應,進而導致新房市場的交易價格出現了下滑。

  隨著上海第三批新房集中供應已經進入尾聲,原定于7月份開啟的第四批集中供應遲遲尚未落地。多個原本規劃在近段時間開盤項目的銷售人員向記者表示:“開盤時間或許會延遲到10月份左右,目前還不確定。”

  對于推遲入市的原因,鏈家研究院分析指出,可能是為了避免新房市場成交量一直保持在高位,進而導致出現新房市場繁榮的局面,但是若限制供應量,在目前的環境下,或將導致需求回流至二手房市場。

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